严审“加国联系”证明 非居民房贷难度增

海外人士在加拿大投资购买物业不是新鲜事。但能够在加拿大全额付款买房的海外买家未必占多数，很多人依然需要在加拿大的银行申请房屋按揭。过往几年，不少海外人士也成功以非永久居民的身分，由加拿大银行顺利取得贷款。

不过近期有民众反映，不只一家银行在处理非加拿大永久居民申请房屋贷款的个案时，要求申请者必须提供其“与加拿大有关联”的证据。比如说申请者一定要有直系亲属居住在加拿大，或是有子女在加拿大留学等。对于完全没有“加拿大联系”的海外人士申请贷款，银行表示不予接纳。这似乎成为对海外投资者一项新的“限制”。

房屋贷款专家、加拿大鲲鹏国际金融公司总裁孙晓明表示，所谓“加拿大联系”，长期以来是各大银行内部掌控的一项政策，不一定是明文规定。因而在掌握的尺度上、执行的严格程度上，可能随时间有所变化。近期可能是银行对这项规定执行得越来越严，才令许多人感到是一项新政策。不过总体而言，海外投资者在加国申请房屋贷款的难度越来越高。

购第二物业者难获批

孙晓明表示，各大银行在处理非永久居民申请房贷时，一向以来要看这些海外买房者购房的理由。银行原则上只对用于长期自住、而不是短期投资炒卖的非永久居民海外买家批出贷款。由这个意义上讲，如果申请者有子女在加国留学，或是申请者持有加国的工作签证、长期居留签证，或能够证明与加国有长期的投资、生意往来，则能够提供一个充分、合理的理由，让银行相信他们有需要在加国长期持有住房。

反之没有这些加拿大关联，海外人士要证明在加拿大贷款买房目的是为了“自用”则比较困难。同样道理，海外买家在取得加国银行贷款购买了一套住房之后，要想在加拿大银行再贷款投资第二套物业，因难以证明自用，取得贷款的难度也很高。因此才出现在过去一些海外买家，采取与本地居民合买房屋或是联合申请贷款等办法。

她指出，由于这是一个银行内部掌握而非明文规定的政策，所以在执行的尺度上时严时宽，以至过去几年没有在加国拥有“关联”的人士，不少也能够取得银行贷款。当时情况是一些银行推出对留学生贷款的优惠政策，同时把这些优惠扩展至一些没有亲属在加国留学的海外人士。现时银行重新将对海外人士的贷款审批尺度收紧，因而再次回到强调要求他们提供在加拿大的“关联”证据。

她指总体而言，非永久居民海外人士在加拿大申请房屋贷款的难度近期不断增加。要求提供“加拿大关联”是其中一项。即使申请者满足这一要求，银行在其他方面批出贷款的门槛也在不断提升。比如之前海外人士申请贷款，在承诺35%首付的情况下，只需提供工资证明、资产证明等文件即可批出，现时对提供文件的要求大幅提高，进一步要求申请者提供报税文件、银行账户纪录，资产负债表等，还要确实计算贷款者的GDS还款能力等，令贷款获批的难度显著提高。她指过去不少人认为海外人士取得加拿大银行贷款比本国永久居民更容易，令本地居民感觉不尽公平。现时不论是海外人士还是本国居民，申请银行贷款的难度都很高。