加拿大人搬家率下降 是房市问题？

一项新发表的研究报告显示，加拿大主要城市的居民搬家率比10年前都有下降，其中多伦多下降幅度最大。房屋供应可能是造成搬家率下降的原因。

　　按瑞尔森大学城市研究与土地开发中心（CUR）在7月22日发表的这份研究报告，在2006年至2016年间，加拿大主要人口普查区的地址变化都下降了，其中多伦多地区以下降6.3%居全国之首，然后是卡尔加里(5.7%)、温哥华（3.8%）、渥太华（3.6%）、蒙特利尔（2.7%）和埃德蒙顿（1.2%）。

　　期间屋主的搬家率下降更大，多伦多高达7.6%，最低是埃德蒙顿的2.4%。6大区的屋主搬家率平均下降了5.9%，是租房者搬家率平均下降（0.8%）的7倍。2006年的前5年屋主搬家率是37.8%，2016年的前5年是31.9%；相比之下，同期租房者的搬家率分别是68.3%和67.6%。

　　该报告称，值得注意的是，在研究的6个人口普查区内，2016年约有72%的人口拥有自己的住房，其余28%的人口是租客。



　　新屋供应不足或是主因

　　瑞尔森大学的研究，分析了就业及多种房市因素对居民搬家率下降可能起的作用。

　　该报告称：“人们搬家的原因之一，是找到了新工作。”

　　不过，对统计数据分析的结果发现，这10年中，所有人口普查区的就业都增加了，尤其是卡尔加里，其就业率增长了32.2%，排第二，但其屋主的搬家率却下降了7.5%，仅低于多伦多的7.6%。就业率对搬家率没有规律性的影响。

　　房价的增长也看不出与搬家率有直接关系。虽然屋主搬家的原因之一是可负担性，但还有其它因素。分析发现，温哥华房价在10年里升了99.8%，搬家率只降低了5.8%；卡尔加里房价升的最少（41.1%），搬家率却降低了7.5%。

　　屋主住房开支占收入比例是更能反映负担性的指标，但看起来也没有直接影响搬家率。按加拿大房贷及住房公司（CMHC）的规定，在审批房贷申请时，住房开支占收入比例的上限是35%。在这10年中，这比例超过30%的家庭在所有6大人口普查区都有所增加，埃德蒙顿增加了18.7%（仅次于多伦多的19.1%），但其搬家率下降却是6个区中最小的，只有2.4%。

　　分析发现，与搬家率有直接关系的是缺乏新的住房供应。该报告说：“这种供应不足可能迫使家庭，特别是有房的家庭取消或至少推迟他们搬到新住房的计划。”

　　按这分析的结果，多伦多在这10年里新住房建成量下降了0.9%（排第二），搬家率下降最大（7.6%）；卡尔加里新住房建成量下降了1.7%（排第一），搬家率下降排第二（7.5%）。

　　“总的来说，2006年至2016年间，屋主搬家与矮房型住房供应之间的关系与经合组织研究的结果一致。”该报告说，加拿大房贷和住房公司最近表示，限制供应、特别是增加人口密度的政策导致不增加所有类型住房供应，这“只会增加财富不平等，而且无法满足不断增长的人口的住房需求”。