选战开锣，自住房增值税海外买家税成为焦点

加拿大总理特鲁多本周三访问Rideau Hall，要求加拿大总督朱莉帕耶特解散国会。加拿大大选日定在10月21日，在此期间各大政党将开始正式竞选活动。

　　自由党宣布了政府的拨款计划，而保守党领袖希尔和新民主党领袖辛格则抨击自由党政府的政绩。自由党承诺如果当选，将扩大对现有地区的首次购房刺激计划。

　　目前在大温哥华和大多伦多地区推出的这项首次购房计划中，房屋房屋总价不能超过五十万加币。自由党宣布的新政中，对于大温哥华和大多伦多地区热门房地产市场的潜在买家，贷款的总额上升到789000加币，这个数字是申请者自己负担的贷款和CMHC补贴的部分的总和。



　　自由党同时也宣布，将在全国推广针对海外买家的投机税。他表示将效仿卑诗省和安省已经征收的海外买家税增加联邦投机税，这个1%是在各省份征收税的基础上加征的。

　　不过最吸引眼球的，莫过于近日网络上有一份信件，里面提到自由党国会议员和联邦住房事务部门的官员，一起提出了一项开征出售自住房的资本增值税。

　　众所周知按照目前的税法，出售自住房的资本利得部分是不用交税的，而新方案的构想是：自住房如果在入手一年后出售，将要缴50%的资本增值税；两年后出售，将缴25%的资本增值税；三年后出售，将缴15%的资本增值税；四年后出售，将缴10%的资本增值税；五年后出售，将缴5%的资本增值税。

　　表面看上去，这个做法与BC省打击炒房的措施类似，主要希望自住房是真正用来自己住的，而不是用来炒的，不过，真要执行起来，恐怕又会增加不少税负。

　　现在的加拿大，干什么工作也不如买房子，全面炒房如火如荼，多伦多房价这些年的涨幅，让美国分析师都看傻了，诺贝尔经济学获奖者席勒博士都闭口不敢再谈加拿大房地产，随便一个楼盘开盘就被一抢而空。

　　随着房地产价格脱缰野马般的越发不可收拾，加拿大政府祭出海外买家税，已经让房地产市场降温。在这个基础上，如果在征收自住房的增值税，无疑将让市场买卖活跃度进一步下降。很多人拿这条不明真伪的消息作为选举的工具，其实，就事论事，加拿大政府的财政赤字如此严重，而且石油经济熄火，贸易纷争不断，加拿大百叶凋零，只有地产一枝独秀。

　　因此，无论哪个党派当选，从房地产市场攫取一些利润来补贴政府的债务黑洞，都将是无法避免的，只是从哪个角度入手而已。



　　其实，自去年特鲁多自由党政府公布第一个预算案之后，关于资本增值税的谣传就开始在坊间流传开，随着加拿大房价不断上涨，房屋资本增值税的问题一直是许多房东所担忧的。

　　从税局的数据看，大部分缴纳资本增值税的都是高收入人士，就拿2017年的报税记录来说，81%的缴纳资本增值税的人报税收入都在十万以上，这些高收入人士里，58%的人收入都高于25万加元！



　　仅仅从政府数据看，如果提高资本增值税，真正受到影响的只有1%的加拿大人！这就是像政府所许诺的那样，给中产阶级减税，让这些富人多缴税，提高普通人的福利，多么完美的计划啊！

　　政府认为，增加资本增值税，将会从加拿大富人手中多征收数以十亿加元记的税收。但事实并非如此，增值税提高对投资房地产影响不可小觑。

　　根据investor Economics 投资者经济学机构的调查显示，今年加拿大人的财富自2008年金融海啸以来首次出现下降，越来越多的人不得不将有限的资金用来支付债务利息，特别是房贷利息。

　　根据加拿大统计局的数据，在温哥华和多伦多的居民，债务和收入比例超过200%的人数不断飙升，很多城市居民五万的家庭收入却有高达十万加币以上的各种债务。

　　正常的年份里，加拿大人的投资资金流在1400亿加币，而在债务的压力下，刚刚过去的2018年，大约450亿加币的投资资金流出，Investor Economics 机构的高级分析师表示，这些钱没有进入股市，没有进入存款，没有进入RRSP和TFSA储蓄，竟然都是用来还债的。但是最可悲的是，尽管人们拼命还债，可是加拿大总体债务水平还是在上升！



　　截止到2018年，加拿大人的金融资产总额约为4.4 万亿加币，但是，如果我们看一下其分布情况，就会觉得非常惊讶。上图只是2015年的加拿大金融资产分布情况，现在的真实情况比这张图还要严重。就以2015年的3.1万亿加币金融资产分布状况看，大约120多万家庭的金融资产占据加拿大全部金融资产的77%！剩下90%的家庭的金融资产都在五十万加币以下！

　　大部分普通加拿大人的钱都到哪里去了呢？这个问题恐怕大家都心知肚明吧，这两年来，股票和基金涨势如虹，但是大部分人都没有投资到股市，相反，我管理的很多客人，纷纷把RRSP的钱取出来买第二套投资房产。

　　以管窥豹，加拿大房地产的热潮，正是普通人积极参与才造成的热火朝天局面。从现在的房地产局面看，已经是全民皆房，谁没有第二套投资房的话，会被别人用怪异的眼光看待视为另类！

　　当普通人的主要财富都在房地产这个领域时，政府就开始打主意了，Follow the Money 永远不会错！现在加拿大政府负债深重，自由党执政四年里加拿大政府债务继续飙升，去年的联邦政府预算中，政府表示在未来十年要进行大规模的基础设施建设，但是至今雷声大雨点小，原因就是被巨额利息支出所拖累，而无法施展拳脚。如果政府征收额外的资本增值税，无疑会缓解现行的政府债务压力。



　　从这个角度看，政府提出自住房的资本增值税，其实不是打击的富人，而是要在投资房的市场上分一杯羹。政府如果真的对自住房资本增值税下手，那么，设想一下，当您的投资房产出售时，政府按照持有年份征收资本增值税，怎么会不影响到您的房产投资呢？

　　投资者经济学的分析人员认为，在未来十年里，70%的加拿大退休老人没有存储足够的退休资金，平均退休都低于十万加币，他们的主要资产都在房子里。如果利用房子，特别是自住房的财富来维持退休生活，成为一个重要的课题。如果政府开始在自住房卖出时征税，那么以房养老的资金将会被政府抢夺走一部分，这无疑会令这些靠房子来维持老年退休生活的人们雪上加霜。

　　加拿大资本收益税演变小史

　　1972以前：加拿大不收资本收益税

　　1972-1989：加拿大资本收益税率50%

　　1990-1997：加拿大资本收益税率75%

　　1998-1999：加拿大收资本收益税率66.7%

　　2000：加拿大资本收益税率75%

　　2001-2016：加拿大资本收益税率50%

　　2019- ?