血亏！BC买家买"油管房" 赔偿金却让卖家拿走

横山油管项目虽然反对声浪不断，但是并没有阻止它开工，该项目已于今年夏末启动，并在本月加快了建设速度。受到项目影响的房屋业主们，也都拿到了相应的补偿金。



然而坎卢普斯（Kamloops）的房主Jeff Lodge告诉《本周坎卢普斯》，他在2016年在坎卢普斯以北地区购买了房屋。但是，他说，自己完全不知道之前的房主在卖房之前，就已经收到了21000加元的补偿。

Lodge说：“我们知道有个管道要穿过我们家，但我们完全不知道补偿金的事。”

“在我们住了一年之后，有个修管道的工人经过，告诉我们赔偿合同是由先前的房主签署的，而他没有透露给我们。”

“所以，她得到了所有的钱，我们得到了所有的问题。”




Lodge说，由于横山油管扩建工程将于2020年春季在坎卢普斯地区开始，这意味着他前院的树保不住了，他还有一块地短期内不能使用，也不能盖任何建筑。

Lodge说他不能代表前任房主，但这份赔偿合同卖家提都没提过一句。

他表示自己所有的信息都来自地产经纪，他以为彼此是真诚的，但显然，他没有被告知所有情况。

“我不怪横山集团，” Lodge说。“他们与前房主签订了补偿合同。只是我发现钱让她拿了，我承担了损失。”

横山集团向媒体证实了Lodge的故事，但他们认为，合同签署并生效的当下，谁是房主，土地权补偿就属于谁。




横山集团表示，土地权（land rights）和建筑影响（construction impacts）补偿的处理方式不同。他们在签署补偿协议时向当时的土地所有者提供土地权补偿，而与建筑影响有关的补偿则归当前的土地所有者所有。

上周二晚上，Lodge将这个问题带到了加拿大能源监管局（Canada Energy Regulator），监管局在当天安排了跟受施工影响的居民的见面会。

Lodge表示支持管道扩建项目，但希望获得在他买房前就签订的那份补偿。




“我想要个公平，” Lodge说。“就算是一块钱我也要，因为这才是对的。我并不会因为拿到21000加元就从此衣食无忧早早退休，但我只是觉得这是我应得的，仅此而已。”

目前尚不清楚其他居民是否与Lodge有相同情况。

坎卢普斯议员Arjun Singh表示，输油管道仍然“非常有争议”，但该市大多数人都赞成扩建。




对于Lodge的经历，网友们也是争执不休，的确从规定上来看，这件事没毛病，补偿协议签署的时候是谁签的，谁是房主，钱就该归谁；但拿了补偿金后转手就把房子卖了，并且完全不透露补偿金的事，感觉这个卖家也有点不太厚道……

<em>“绝对是前屋主的错，他们有责任披露补偿金的事，起诉他们吧。”</em>

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<em>“所以他到底有啥问题？”</em>

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<em>“这人应该找卖家，地产经纪以及代表他进行买卖的律师，而不是管道公司的问题。”</em>

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<em>“这是由着急的买家和懒惰的地产经纪造成的。卖方透露了在自己的院子里建造管道的事实，他已经避免了风险。买方经纪有义务获取更多有关该房产的信息。据我所知，披露房屋是否用作农舍是法律的规定，但</em><em>卖方没有责任分享所有细节。</em><em>但是奇怪的是，买方及其经纪人没有仔细看有关房子的书面文件。我相信买家可以起诉的唯一人是他的经纪人。”</em>

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一般卖家决定出售房子时，会签署一份物业披露陈述文件PDS（Property Disclosure Statement），其中要列出关于出售房屋的所有重要资料，比如：

房屋是否种过大麻，种过多少；

有没有漏过水；

附近地下有没有储油罐；

是否有虫害或动物损害；

是否使用石棉作为隔绝物；

是否有未经允许的出租套间；

是否曾未经许可进行翻新；

是否有其他第三方使用权；

房屋墙壁、地库有无湿气或水；

屋顶年龄及是否有未修复的损坏；

是否曾制造非法药物；

游泳池、浴缸是否有问题；

等等……




但是，BC省目前并无任何法律，要求业主必须填写该声明，不过假如是由经纪经手的买卖，经纪会请业主填写该声明，并以之作为买卖合约的一部分。

还有一些问题，是对买家十分重要的，但并不在DPS规定的主动告知的范围内。这一类问题，基本上你不问，卖家是不会主动披露的。但如果你问了，根据规定，卖家必须如实告知。

比如房子是否是凶宅、房子附近是否有输油管、房子历史上发生过特殊事件……包括本文中的补偿金问题，一般都不在主动告知范围内。




在买家没有特别问起的情况下，卖家可以选择主动披露这些资讯，也可以选择不主动披露。在买家就某一方面问题特别询问的情况下，卖家可以拒绝回答，请买方自己对房屋进行调查。但如果卖家选择回答时，就必须透露真实情况，不能说谎。

是否主动披露这些信息的决定权完全属于卖家，而不属于卖方经纪。经纪只能遵从卖家指示，绝不可以在未经卖家同意的情况下，公开非法定必须透露的房屋资讯。




但必须指出的是，如果卖家选择不披露，买家日后认为因此给自己造成了损失，即使是卖家没有违反法定披露责任，仍不能阻止买家把前屋主告上法庭。即使买家的赢面不大，卖家也要被拖下水，面对冗长而昂贵的法律诉讼。

不披露的问题不等于不存在，不论卖家及其经纪选择以何种方式回应买家的质询，买家都需要自己对涉及的物业作出独立的调查、研究和判断，这点非常重要。避免在不知情的情况下，买到自己不想要的房屋。

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