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加拿大以房养老:抵押物业套现续住至去世

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    ■加国申请逆向按揭的均爲60至65岁退休人士。资料图片

    【加拿大都市网】近年愈来愈多加拿大退休人士选择「逆向按揭」(Reverse Mortgage)作爲融资方式,将住宅抵押市值50%,并继续居住至去世或出售。今年预计有26%的增长,令新添贷款个桉突破3,000宗的关口。从中国移民加拿大的人士可能对计划不太认识,因爲中国目前正拟推出类似计划;香港则早于2011年已推行。

    这项计划的正式名称爲「加拿大住宅入息计划」(Canadian Home Income Plan),市场上习惯称爲「逆向按揭」,与传统房屋贷款区分。自1986创立以来,至今已有28年曆史。专营「逆向按揭」的HomEquity银行市场总监华伦泰(Richard Valentine)指出,联邦统计局的资料显示,全国有680万人爲60岁或以上;至2016年将增加20%至800万人,佔全国人口23%,是增长率最快的年龄群组。

    他说,加拿大人寿命更长,现时65岁或以上的人,约一半会活到92岁。很多退休者的投资策略,不足以维持舒适退休生活,或应付突然而来的额外需要。申请逆向按揭的人平均为60至65岁,过往的平均年龄更高。最近几年,每年有20%以上增长。

    不影响申领老人保障金

    90%的长者希望继续居住在现时的物业,有习惯的社区和熟悉邻里,也靠近家人与朋友。因此他们不愿爲了套取现金而卖屋,迁到其他地方。他说,20岁左右的青年人,每年有约三分一会搬家,到了60岁,乐于迁居的比例降至二十分之一。

    「逆向按揭」特别之处是贷款者最高可将住宅抵押市值50%,并继续居住至去世或出售。退休人士要取得一般贷款或信贷额(Line of Credit)相当困难。即使获批准,贷款要按月还款,对依赖退休金或少量投资收入的长者,不是一件容易的事。「逆向按揭」最大优点是贷款人毋须缴付任何费用,直到去世或将物业放盘。业主隻需缴纳地税、购买房屋保险和正常的维修及保养。卖屋套现可能要支付利得税,透过「逆向按揭」取得金额不算是收入,不必交入息税,不影响申领老人保障金(Old Age Security)金额。

    「逆向按揭」一经批准,银行不会因爲社会经济变化突然中止贷款,不緻令长者徬惶失措;传统的借贷,金融机构有权随时取消贷款。他说,即使遇到楼市下滑与利率高涨,导緻物业市值低于贷款额和利息,银行不会要求贷款人补足资不抵债的差额。

    年纪愈大贷款比率愈高

    他续说,「逆向按揭」最高贷款额隻有楼价50%,利息计算方式与房屋贷款相同,分3或5年期,可採取固定或浮动利率,期满再续约。由于楼价年年升值,基本上可抵消利息甚至超过利率。部分个桉物业出售后,贷款人或遗産受益人仍可取回超过50%楼价。以一间50万元住宅爲例,每年约有5%升幅,申请10万元「逆向按揭」,差不多可以抵消目前5.79%的利率。「逆向按揭」除上网直接申请外,也透过财务顾问、银行和其他金融机构销售。申请人必须年满55岁或以上,年纪愈大贷款比率愈高。

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