有楼在手不怕负资產 只要不售出总能翻身

年轻人面对未知何时「爆煲」的加国楼市，仍急于置业的话，可能得不偿失。最近一份报告指，楼价若下调，本国的年轻业主将首当其冲，不过有经济学家和地产专家认为，业主无须担心，因为年轻人最大的资本就是时间。

加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)上周发表报告，指若楼价一如预期下挫，在40岁以下的业主中，约10%将变成负资产，即负债比资产值更大。加拿大中央银行(Bank of Canada)估计，现时的楼价比实际价值高出一至三成。分析大多预期，楼市将自动调节，楼价将因收入减少或利率上升，或两者相加而下调。

报告认为，40岁以下的业主将大幅受影响，不是因为他们会蚀更多钱，而是因为他们会负上沉重债务，同时他们的资产净值将下跌更多。分析指，这些年轻人在20至30岁时「鲻身」买楼，而且才刚开始还钱，因此差不多全部还款都只是在还利息。

亦有华裔业主认为，供楼压力主要视乎业主借几多和计划怎样还钱，跟年龄无关。这名业主6月在烈治文山买下独立屋；他透露每月供款1830多元，在买楼前已计算若利率上升1-2%，每月将要额外多付200至300元。他指自己当初认为可以承受这个数额，才会借钱置业，「你都系趁利率低先去搏，但借得钱就会考虑利率会升。」他又讥讽那些「鲻身」买楼的人是「无脑」。

若楼价下调两成，30至39岁的业主平均可损失6万元，佔资产净值达39%；20至29岁的业主的资产净值，更可大幅缩水45%。

不过有分析认为，这些业主无需恐慌，因年轻人最大的资本就是时间。加拿大帝国商业银行(CIBC)世界市场副首席经济师塔尔(Benjamin Tal)指，即使业主变成负资产，也不是大问题，「因为只要你仍住在这间房屋裡，也继续供楼，就可以了。」塔尔说，最重要是业主有工开和有收入，便不用恐慌。

研究地产市场的皇后大学(Queen's University)教授安德鲁(John Andrew)也同意塔尔的说法，他提醒年轻业主，即使资产净值大幅下降也不要害怕，因为一日未卖屋，也代表了有机会在楼市翻身。

塔尔和安德鲁同样认为，更重要的问题是，贷款利率可能上升，导致楼价下跌。虽然很多年轻人可以静待楼市风暴过去，但面对每月供款额上升，不是所有人能负担。安德鲁指：「若你因为不能负担每月额外350至400元的供款额，而要卖楼，这会是一个很严重和急切的问题。」

利率上涨和楼价下跌，也能影响整体经济。塔尔指，年轻人为了早日供完楼，牺牲了生活质素，不去餐厅吃饭，不去旅行，只集中供楼，「但若你不花钱，经济增长会放慢，导致失业率开始上升，令情况更严重；因此有些人完全不能供款。」

负责今次研究的经济学家麦克唐纳(David Macdonald)指，加拿大经济增长已见疲弱，若业主无法供款，只会令情况恶化。研究建议政府考虑跟随美国帮助年轻业主的措施，包括给予失业业主供款宽限，甚至在特殊情况下，撇除他们的供款债务，而信用纪录将不受严重影响。但麦克唐纳指，这些措施是在楼价开始下挫，才能发挥效用。

塔尔建议，此时已买楼或即将买楼的年轻人，应确保有足够资金「走盏」，即使利率上升，也能每月保持供款，「若他们不能这样做，他们应买一间比较小的房屋。」在多伦多、温哥华和卡加利等高物价城市，预计楼市下挫幅度更大。

安德鲁认为，年轻人若怕供楼压力，可考虑租楼，「环顾全球的世界级城市，选择租楼并无不妥。若你住在纽约，即使你毕生都在租楼，也不会觉得不适合。」他指，很多加国人认为不买楼的话，就不算成功，但认为这种观念正改变。选择租楼的话，租客便无须缴交维修和物业税等费用，更可以随时退租。「对于年轻人来说，只要你仍在储蓄，每月储起大部分，并努力向那长远目标 (置业) 进发，这绝对没有不妥。」