研究批评房市开发与需要脱节 柏文楼高面积小 长者家庭被忽视

综合报道

《多伦多星报》援引怀雅逊大学城市建筑学院与房地产市场研究机构Urbanation联合发表的一份报告指，多伦多的柏文大厦越建越高，单位面积越来越小，难以满足越来越多的退休长者及年轻有子女家庭的实际需要，市场迫切需要中层高度、面积较大的可负担房屋类型。

该份名为“天空中的睡房：多伦多正在建造符合需要的柏文大厦吗？（Bedrooms in the Sky: Is Toronto Building the Right Condo Supply?）”的报告指，未来10年内将有48.4万耆老及20.7万年龄介于35至44岁年轻家庭，需要“适合家庭居住”（family friendly）的房屋，但现时兴建的房屋存在?空间有限、楼层过高及价格昂贵难以负担等诸多问题，与他们的需要脱节。这份报告声称是首次将房市开发、市场需求与人口结构的变化放在一起考虑的研究。

报告指未来5年内投放市场的柏文单位中，大多是两睡房以下的单位。在多伦多市，两睡房或以上的单位只占38%。而1990年代，新建柏文中有60%是两睡房以上单位。在整个大多区，两睡房以上单位的比例是41%，也远低于之前的67%，报告认为这是由于投资者更青睐于小居室单位所致。

除了单位面积越来越小，柏文层数亦越来越高。1990年代平均楼高是15层，现在平均楼高是21层。在多伦多市中心，低层住宅仅占新屋开发的9%，而在1990年代这比例达到29%。未来5年投入市场的住宅单位中，5至8层的楼房仅占7%，更低层的只占3%。此外，大约70%新建柏文大厦集中于多市，其中47%约4.5万个单位，更集中于市中心核心区。其他约50%分布于近郊地区，而近郊区土地是市中心的5倍。


缺乏中低层可负担物业


价格难以负担是另外一个问题。报告指由2007年至今10年间，独立屋与柏文单位之间的差价扩大了2倍，由2007年差价20万元增至现今的60万元。居住面积较大的3睡房柏文单位较符合家庭需要，但目前的均价为91.8万元，同样难以为家庭所负担。相比之下，报告指排屋或半独立屋的价格为70万至80万元，两睡房柏文的均价是67.9万元。

报告指目前市场所缺少的是适合家庭居住的中低层可负担物业，即现时很多人谈论的“缺失的中层”。一睡房一书房的小单位在空间方面难以满足退休老人的需要，耆老通常也更希望在他们住惯的社区内度过晚年。年轻家庭有小孩后也需要更大的空间。

怀大城建学院主任布尔达（Cherise Burda）表示，高层住宅并不怎么吸引家庭和耆老居住。中层柏文或是低层独立屋对于大多数人仍然更有吸引力，这些房屋大都位于成熟的社区内临街地段，更接地气，更令人感到邻里和社区氛围。Urbanation研究者希尔布兰德（Shaun Hildebrand）表示，建中低层住宅比建高层柏文大厦造价更高。相比中低层建筑物而言，高楼为开发商提供更多“可出售面积”。此外，泊车也会带来造价问题，当一栋建筑物高度受限制时，只能向地下深挖来解决泊车位需求。

希尔布兰德表示，当中层住宅变得越来越稀缺，需求增大必然会令其市场价格越来越高，这样就有可能吸引一部分建商考虑投入到这一块市场。

但是这可能造成民众负担能力的进一步恶化。布尔达表示，一居室或是单身房（studios）建得越多，高层住宅建得越多，其他类型的房屋就会建得越少，适合家庭居住的房屋就会变得越来越稀缺、越来越贵。未来适宜居住的房屋即使在供应量方面可能会增加，但是若超出了家庭的购买能力，就变得没有意义。