谈一谈最新的房贷政策，和我工作中所遇到的申请房贷和购房时的一些误区

因为4月19日之后，加拿大启动新的房贷政策，所以最近不少中国同胞打电话来咨询关于房贷的情况，在这里正好说说新的政策的变化，还有工作时接触到的同胞们的一些误区。
新的政策主要改变了3点。
1．        在计算贷款申请人的贷款能力的时候，从原来3年期固定利率来计算贷款能力提高到以5年期固定利率来计算贷款能力。即使申请人是申请小于5年的贷款，或者是低于5年期固定利率的贷款（例如浮动利率）也还是按照这个规定来计算。
2．        房屋再次抵押贷款的最大额度由原来的95%降低到90%。
3．        用于出租目的而购买的房产，最低首付必须是20%。

新的政策对绝大多数人来说，最关键的是第一点，经常有人打电话问，“我想买房子，请问我首付35%可以贷到多少钱？”对于这个，需要指出的是，加拿大购房，不是看申请人首付支付的百分比来决定他能申请的贷款额，而是按照他的收入来决定他能申请到的贷款的多少。之前华人网有网友讨论过这个问题，在这里我就只做简单的说明了。一般说来，一个人的还款能力是按照他年收入的42%-44%来进行计算。比如一个人一年税前收入25000。那么按照42%进行计算的话，他一年的还款能力是10500。那么平均到每月就是875。这个875包括各种贷款，例如房贷，车贷，个人贷款的还款等。假设一个人没有其他负债的话，还好，如果有车贷，例如是lease，那么他房屋贷款能力就受到严重影响。所以按照这个计算方式，假设一个人按照5年固定利率（Google Finance  Canada数据）6.25%进行计算的话，他假设能贷款25万，那么如果他要买30万的房子，就要准备5万的首付，要买50万的房子，就要准备25万的首付。所以我们可以看到，首付的百分比对贷款能力没有影响。
如果他贷款时间有变化，例如从20年，延长到30年，对他的贷款能力也是有影响的。时间拉的约长，约容易贷多一些，因为时间长，每月还款就相对较少，那么在收入固定的情况下还款能力相应提高了。
那么原来的政策是按照3年期固定利率计算，现在提升到了5年，那就是说，同样一个人，同样的收入，在新政策下，他贷款能力被消弱了，不考虑到房子升值的问题，如果要买之前喜欢的房子，他就需要准备更多的首付。

那么大家看完上面的，相信第一个误区已经知道是什么了，那就是“认为贷款能力和首付的多少挂钩”其实正确的是“贷款能力和收入以及当前负债情况，利率，以及贷款时间长短挂钩”

那么第二个误区是什么呢？

很多人打电话咨询的第一句话就是“你们公司利率最低能给多少？”对于这样的人，在申请房贷的时候，考虑的只有一点，现在市场最低利率是多少，我能不能申请的到。这样的心情是可以理解的，毕竟大家都希望尽可能的少支付利息。A公司的贷款利率比B公司的低，就说明A 公司的贷款利率就是最好，最合适客户的吗？这个问题就要具体去分析了。因为房贷是一个长期的合同，一般一签都是5年的。那么这里面就要考虑很多问题了。以我们公司IG来说说，5年后，如果客户要重新续约贷款，那IG就以低于新申请贷款的利率给客户优惠利率。同时，如果是我们公司的客户，在申请房贷时，都会同时拥有属于客户的家庭理财顾问。因为前面说了，房贷时一个长期的合同，所以中间就有可能出现各种状况。例如：客户家庭出现经济状况，出现了失业，或者说家庭成员去世，残疾，生病等等情况而影响到收入，那么此时面对房贷，还不起或者说房贷成为家庭的经济负担，该如何是好？如果客户想提早还清房贷，那么要怎么还，才不会影响到其他的投资，对未来总的财富积累没大的影响。等等。由于我们是为客户提供全面理财服务的公司，我们会在客户申请房贷的时候考虑到可能面对的风险和可能性，做出最好的策划。
所以，在选择房贷的时候，不能只看利率的高低，同时也要看提供贷款的金融机构提供的附加服务，在刚申请贷款的时候客户可能看不出太大区别，可是随着时间一点点的推移，附加服务所带来的价值就体现出来了。我们要看的不是现在利率的高低，也不是我多支付了多少利息，而是将来多少年后客户的总资产是否可以增加。如果说A公司的利率比B公司高0.5%，但是A公司所提供的附加服务，例如税务策划可以在为您每年省下数目可观的税金，同时为您从长期角度积累财富。您会选哪家呢？

所以。第二个误区“只考虑短期，选利率最低的房贷”是错误的。我们要选择“最适合的，能为我带来长期效益房贷”。

第三个误区是什么呢？

那就是很多人误以为只要35%首付就能购房。
的确，对于新移民来说，是可以通过新移民购房政策通过支付35%的首付就可以购买房产。但是这个35%的首付也是有其他要考虑的因素的。
例如有的移民过来2-5年了，之前一直没购房。现在想买房了，就去金融机构申请贷款。有工作，有收入，也是移民身份或者公民身份了，可是房贷就是申请不下来。为什么呢？后来一查才发现，原来自己在信用记录上出了问题。比如说之前很多账单没有按时交，从来没申请过信用卡，借过贷款。这样对信用记录都是有影响的。严重的就会影响到现在房贷的申请了。
所以，大家对于信用记录一定要认真对待。这个问题我之后会写相关文章介绍加拿大的信用制度。
同时，由于很多人有35%首付一定就能申请到贷款的误区，所以都是先去找经纪人看房子，等房子看好了，下了offer，再去找金融机构去申请贷款。如果出现上面的情况，贷款申请有问题，申请不下来，那么就会严重影响到购房计划。所以我的建议是，只要是有想购房的想法，就应该找金融机构申请一个Pre-Approve。 预先审核。如果按照客户现在的各种情况，就能知道客户的贷款能力。那么在这个信上面就会写明，这个客户可以贷到多少钱，同时为他申请的贷款类型和利率进行锁定，一般是90天。那么客户有了这个信，再去看房子就容易多了，因为知道了自己能贷款多少，那么就不会出现喜欢的房子，却不够贷款买下的情况。同时由于贷款类型和利率能锁定90天，这样就有足够的时候去寻找自己喜欢的房子，而不用担心市场变化而影响利率了。

第四个误区，就是过多的支付首付。
很多人认为，买房是最安全的投资，因为至少我看的到，摸得着。所以手头上有多少钱，就全部投入到首付中，或者说是购房时，一次性付清。这样做，从理财的角度来说，会产生以下影响。
1．        如果是全部资金投入房产首付中， 那么手头上就没有了流动资金。如果此时出现紧急情况需要钱，请问，钱从哪里来？
2．        如果假设手头资金非常充裕，也不建议一次性购房。因为如果有RRSP的供款额度，可以把一部分钱储蓄进去，获得退税与免税增长。如果有孩子，可以为孩子开设RESP，这样每年可以获得至少20%的政府补助。或者还可以开设TFSA，免税储蓄账户。这些政府福利性质的投资账户从长期角度来看，收益都高于房产的增值。即使是开设非注册类的账户，只要是好好策划，都可以有比较不错的收益。那么在现在房贷利息还算比较低的情况下，通过吃利息差，长期获利的机会还是有的。

   所以，我们在购买房子的时候，一定要考虑全面，动产，不动产搭配，不能偏向任何一边。同时也要去其他角度考虑，例如如果合理分配资金，在购买到心爱的房产的时候，获得退税，政府福利等等其他好处。从长期来看，要获得多方面的资本增长才是最合理的。（加拿大税收分3类，利息，分红，资本增长，不同类别采取不同税制。这个话题将来也会有专题文章进行讲解）所以，只要是能提高客户的总资产，减低税务负担，购房时，请注意不要过多的支付首付。

好专业~

通知大家，基准利率由原来的2.25，上升为2.5