自由党2019年预算案：首次买房首付补助详解

　前不久自由党政府公布的2019年预算中，引起最大争议和讨论的是首次买房者补助计划（First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI）。这个计划到底怎么回事，许多人并不清楚。

　　FTHBI，由国有企业——加拿大房贷及住房公司（CMHC）负责，为首次买房者提供最多10%的首付补助，帮助他们尽量减少贷款和月供。从今年9月起未来3年内，总耗资12.5亿元。

　人们不知道的是，该补助只针对CMHC保险按揭客户（首付不足20%的买家，都被强制购买CMHC按揭保险）。此外，买家必须凑齐至少5%的首付，家庭年入必须在12万元以下。

　　另外，保险按揭加上CMHC首付补助最多只能是买家年收入的4倍，即最多补助48万元。这意味着，接受补助的买家，根据自身首付多少，只能买最多50～60万元的房子。符合补助条件的新屋买家，最多能拿到10%的首付补助，二手房买家，最多能拿到5%的首付补助。

　　截至目前，人们只了解这些。至于其它更多具体操作办法和细节，还存在以下许多疑问。


　　首付补助怎么还学问大
　　CMHC提供的这笔首付，最终都是要还的，或卖房时还，或买家提前还。但买家是只还补助款（相当于是政府无息贷款）？还是政府从房屋今后售价中按当初首付补助比例提取5%或10%？目前还不清楚。

　　上述两个还款方案，具体计算起来，差别很大。举例说，房价40万元，CMHC首付补助10%（相当于4万元），几年后房子升值至60万元出售，按无息贷款方式，只需还4万元。如按10%的首付补助比例还，得还6万元，对于政府和纳税人来说，是赚了。

　　如果房子从40万元贬值至30万元，按原补助金额还，仍需还4万元。按首付补助比例还，只需还3万元，对于政府和纳税人来说，是赔了。

　　收入怎么算？

　　首付补助规定的12万元家庭收入，怎么计算目前也很含糊。到时候，政府想必不只是会评估补助申请人的年收入，否则有人会为符合补助条件，绞尽脑汁想办法。如年收入11.9万元的首次买房者，肯定会想办法不让收入增加，才能拿到补助。

　　补助对房价有何影响？

　　有人担心，在不追加房屋供应情况下，政府帮助更多首次买家买房，会推动房价上涨。道银经济师认为，首付补助计划加上另一项买房刺激预算（即首次买家注册退休储蓄计划RRSP买房提取金额从原来的最高2.5万元增至3.5万元），会将2020年前房价推涨2～5%。

　　据Global News报导，Options for Homes（OFH）非盈利住房机构CEO特雷曼（Heather Tremain）女士却认为，首付补助计划每年只耗资4亿元左右，金额不大，对房价影响估计也是微乎其微。

　　卑诗大学商学院教授兼住房专家戴卫多夫（Thomas Davidoff）也认为，首付补助计划如按补助比例还款形式，不采取无息贷款形式，对住房需求影响也不大。他说，2016年卑诗政府搞的首次买家5年无息贷款补助，相当于白给钱，变相地刺激住房需求，只会加剧房价上涨压力。如采取按补助比例还款形式，申请补助的人不会太多，对房价上涨压力不大。

　　到底谁受益？

　　接受首付补助的人，最多只能买50 ～60万元的房屋，对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的多温两地首次买家来说，几乎没什么帮助，申请的人估计也很有限。

　　多伦多Realosophy地产经纪公司总裁帕萨利斯（John Pasalis）认为，首付补助计划如受欢迎，肯定会推高房价。如申请的人不多，说明只有少数人受益。这种可能性中，后者更有可能。这意味着，该计划是两头都不讨好。

　　戴卫多夫认为，房价便宜的地方，首次买家的确能受大益。不计多温两地房价，全国平均房价仅37万左右，完全符合首付补助房价上限范围。这些地方的首次买家，能因此缓解按揭压力测试带来的刺痛。

　　纳税人承担哪些风险？

　　另一个关键问题是，政府，实质上是全体纳税人，亏钱风险有多大？OFH类似中低收入家庭首付补助计划多年实施经验证明，亏钱风险不大。

　　特雷曼透露，OFH首付补助计划，为中低收入家庭提供5～15%首付补助，买家出售房屋时，按当初首付比例偿还当年补助金额。该计划实施25年过程中，共帮助3,600个家庭买房，过程中仅5个买家违约拖欠，其中3人是因特殊情况违约。

　　她说，这类买家都是买房自住，房价跌时，多半都会选择继续持有房屋。住宅长期增值率近3%，也就 是说， 25年按揭到期时通胀调整后房屋售价，几乎不太可能低于当年买价。

　　帕萨利斯认为，经济衰退时风险最大。这是因为，经济衰退时，申请首付补助买房的人，更有可能失业，一旦失业或收入减少，很有可能还不起月供。

　　戴卫多夫建议，要减少违约拖欠风险，CMHC得根据买家首付多少、而非贷款金额多少决定保险费率。CMHC目前房贷保险运作方式是，首付越少，保险费率越高。这是因为，首付越少，贷款风险越大，违约保险金也越高。如首付5%，CMHC首付补助5%，买房人虽只需贷款90%，但仍得按95%贷款计按揭违约保险费率 。